THU NHẬP TỪ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP CÓ ĐƯỢC MIỄN THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN KHÔNG? QUY ĐỊNH MỚI VÀ NHỮNG LƯU Ý QUAN TRỌNG NĂM 2026
Trong quá trình sử dụng đất, nhiều hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp nhằm thuận tiện cho việc sản xuất, canh tác hoặc dồn điền đổi thửa. Bên cạnh những vấn đề về thủ tục đất đai, không ít người cũng băn khoăn liệu khoản thu nhập phát sinh từ việc chuyển đổi đất nông nghiệp có phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hay không.
Theo quy định mới tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP, trong một số trường hợp nhất định, thu nhập từ việc chuyển đổi đất nông nghiệp sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, việc miễn thuế không áp dụng cho mọi trường hợp mà phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
- Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp có được miễn thuế thu nhập cá nhân không?
Theo Điều 23 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, pháp luật quy định cụ thể về việc miễn thuế đối với thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sản xuất.
Cụ thể:
- Miễn thuế thu nhập cá nhân đối với khoản thu nhập của cá nhân phát sinh từ việc chuyển đổi đất nông nghiệp nhằm hợp lý hóa sản xuất nông nghiệp, nhưng không làm thay đổi mục đích sử dụng đất.
- Việc miễn thuế chỉ áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và diện tích đất được chuyển đổi phải là đất được Nhà nước giao để sản xuất nông nghiệp theo đúng quy định của pháp luật.
- Hồ sơ, trình tự và thủ tục miễn thuế được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Ý nghĩa của quy định miễn thuế
Chính sách này được ban hành nhằm khuyến khích người dân thực hiện dồn điền đổi thửa, tập trung đất sản xuất, tạo điều kiện thuận lợi cho cơ giới hóa nông nghiệp, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và phát triển sản xuất quy mô lớn.
Việc chuyển đổi đất trong trường hợp này không phải là hoạt động mua bán nhằm mục đích kinh doanh bất động sản hay thu lợi nhuận, mà chỉ là việc sắp xếp lại quyền sử dụng đất để phù hợp hơn với nhu cầu sản xuất. Chính vì vậy, Nhà nước miễn thuế thu nhập cá nhân để giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân.
Những điều kiện cần đáp ứng để được miễn thuế
Để được miễn thuế TNCN, việc chuyển đổi đất nông nghiệp phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
- Người sử dụng đất là hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp;
- Đất được Nhà nước giao để sản xuất nông nghiệp;
- Việc chuyển đổi chỉ nhằm hợp lý hóa sản xuất;
- Không làm thay đổi mục đích sử dụng đất;
- Thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật.
Như vậy, không phải mọi trường hợp chuyển nhượng hoặc chuyển đổi đất nông nghiệp đều được miễn thuế. Nếu việc chuyển quyền sử dụng đất mang bản chất là chuyển nhượng để sinh lợi hoặc không đáp ứng các điều kiện nêu trên thì vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.
- Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) năm 2026
Ngoài vấn đề miễn thuế thu nhập cá nhân, nhiều người dân còn quan tâm đến khoản tiền phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Theo Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, việc tính tiền sử dụng đất được thực hiện theo nhiều nguyên tắc cụ thể.
Nguyên tắc chung
Đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất:
- Chính sách ưu đãi chỉ được áp dụng một lần duy nhất đối với một thửa đất do hộ gia đình hoặc cá nhân lựa chọn.
- Nếu tiếp tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với chính thửa đất đó hoặc đối với thửa đất khác thì tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng:
100% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều này đồng nghĩa với việc chính sách hỗ trợ chỉ áp dụng một lần, nhằm bảo đảm công bằng trong việc sử dụng chính sách ưu đãi của Nhà nước.
Trường hợp hộ gia đình có nhiều thửa đất
Nếu hộ gia đình hoặc cá nhân có nhiều thửa đất, kể cả tại nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, thì:
- Chỉ được lựa chọn 01 thửa đất để áp dụng chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất phải cam kết nội dung này trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.
Trường hợp khai báo không trung thực
Nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện người sử dụng đất đã từng được hưởng chính sách ưu đãi nhưng vẫn tiếp tục đề nghị áp dụng cho thửa đất khác thì sẽ:
- Chuyển thông tin sang cơ quan thuế để tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% phần chênh lệch;
- Khấu trừ số tiền đã nộp (nếu có);
- Đồng thời người sử dụng đất còn phải nộp khoản tiền tương đương tiền chậm nộp tính từ ngày có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đến thời điểm phát hiện vi phạm.
Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng lợi dụng chính sách ưu đãi để hưởng lợi nhiều lần.
Thời điểm bắt đầu tính số lần chuyển mục đích
Theo quy định, việc xác định số lần chuyển mục đích sử dụng đất để áp dụng chính sách được tính kể từ ngày 01/8/2024.
Điều này có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định người sử dụng đất đã từng được hưởng chính sách ưu đãi hay chưa.
Giá đất được sử dụng để tính tiền sử dụng đất
Giá đất ở và giá đất nông nghiệp dùng để tính tiền sử dụng đất là:
- Giá đất trong Bảng giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
- Được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Việc sử dụng bảng giá đất thống nhất giúp bảo đảm tính minh bạch, công khai và hạn chế tranh chấp trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Cách xác định hạn mức giao đất ở
Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất được xác định theo các nguyên tắc sau:
- Áp dụng theo hạn mức giao đất ở do UBND cấp có thẩm quyền quy định tại thời điểm được phép chuyển mục đích.
- Hạn mức được xác định đối với từng hộ gia đình hoặc cá nhân.
- Nếu hộ gia đình được hình thành do tách hộ hợp pháp thì mỗi hộ được xem là một đối tượng sử dụng đất độc lập để xác định hạn mức.
Trường hợp nhiều người cùng sử dụng một thửa đất
Nếu nhiều hộ gia đình hoặc cá nhân cùng có quyền sử dụng chung một thửa đất:
Nếu đủ điều kiện tách thửa:
Diện tích trong hạn mức được xác định theo từng thửa đất sau khi được cấp Giấy chứng nhận.
Nếu không đủ điều kiện tách thửa:
Diện tích trong hạn mức sẽ được xác định theo hạn mức của người đại diện được các đồng sử dụng đất thống nhất cử ra.
Đáng chú ý, hạn mức giao đất ở được tính theo quy định đối với cá nhân, không phụ thuộc vào số lượng thành viên trong hộ gia đình.
Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp
Theo Điều 20 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất được xác định như sau:
Trường hợp không được miễn hoặc giảm
Tiền sử dụng đất phải nộp chính là khoản tiền được xác định theo các quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Trường hợp được giảm hoặc được khấu trừ
Tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất theo quy định − Tiền được giảm (nếu có) − Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được khấu trừ (nếu có).
Như vậy, người sử dụng đất cần xác định rõ mình có thuộc diện được miễn, giảm hay được khấu trừ chi phí hay không để tính đúng nghĩa vụ tài chính.
Kết luận về chính sách chuyển mục đích sử dụng đất
Có thể thấy, kể từ năm 2026, pháp luật vẫn duy trì nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được hưởng chính sách ưu đãi tính tiền sử dụng đất một lần duy nhất đối với một thửa đất được lựa chọn.
Đối với các lần chuyển mục đích tiếp theo, người sử dụng đất sẽ phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, qua đó bảo đảm tính công bằng và tránh việc lợi dụng chính sách.
- Người sử dụng đất có những quyền gì theo Luật Đất đai 2024?
Theo Điều 26 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15), người sử dụng đất có nhiều quyền quan trọng nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình sử dụng đất.
Các quyền cơ bản bao gồm:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
- Được hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên diện tích đất sử dụng hợp pháp.
- Được hưởng lợi ích từ các chương trình đầu tư của Nhà nước trong việc bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn, hỗ trợ trong quá trình cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp khi bị người khác xâm phạm.
- Được thực hiện quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của Luật Đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan.
- Được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo đúng quy định.
- Có quyền khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện đối với các hành vi xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai hoặc các hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Những quyền này là cơ sở pháp lý quan trọng giúp người sử dụng đất bảo vệ tài sản của mình cũng như bảo đảm việc khai thác, sử dụng đất đúng quy định của pháp luật.
