TỪ 01/7/2026, TIỀN BÁN NHÀ CÓ PHẢI NỘP THUẾ TNCN KHÔNG? ĐIỀU KIỆN MIỄN THUẾ TNCN KHI BÁN NHÀ Ở DUY NHẤT?
Việc chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch có giá trị lớn và phát sinh nhiều nghĩa vụ về thuế. Từ ngày 01/7/2026, khi Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Nghị định 253/2026/NĐ-CP có hiệu lực, nhiều quy định mới về thu nhập chịu thuế, điều kiện miễn thuế đối với nhà ở duy nhất cũng như việc quyết toán thuế TNCN chính thức được áp dụng.
- Từ 01/7/2026, tiền bán nhà có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Theo Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những khoản thu nhập thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân, trừ các trường hợp được pháp luật quy định miễn thuế. Điều này đồng nghĩa với việc, khi cá nhân thực hiện việc bán nhà, bán đất hoặc chuyển nhượng các quyền liên quan đến bất động sản thì về nguyên tắc sẽ phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định, nếu không thuộc diện được miễn.
Cụ thể, các khoản thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
- Các khoản thu nhập khác phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Như vậy, tiền bán nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai, vẫn được xác định là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân nếu không thuộc trường hợp được miễn theo quy định của pháp luật.
Phạm vi thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được quy định rộng hơn. Bên cạnh quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, Điều 11 Nghị định 253/2026/NĐ-CP đã hướng dẫn chi tiết hơn về các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Theo đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không chỉ bao gồm hoạt động mua bán thông thường mà còn bao gồm các trường hợp ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo quy định của pháp luật dân sự.
Các khoản thu nhập thuộc diện chịu thuế bao gồm:
Thứ nhất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất, trong đó tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;
- Công trình xây dựng, kết cấu hạ tầng gắn liền với đất, bao gồm cả công trình hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
- Tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp gắn liền với đất.
Thứ hai, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở, bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai.
Thứ ba, thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất (bao gồm đất có mặt nước) hoặc quyền thuê mặt nước.
Thứ tư, các khoản thu nhập khác phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức, bao gồm cả trường hợp góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn điều lệ của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
Có thể thấy, phạm vi thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được quy định khá rộng nhằm bao quát đầy đủ các giao dịch phát sinh trên thực tế.
- Điều kiện miễn thuế TNCN khi bán nhà ở duy nhất từ 01/7/2026.
Mặc dù thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc diện chịu thuế, nhưng pháp luật vẫn dành chính sách miễn thuế đối với một số trường hợp nhất định.
Theo Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, cá nhân chuyển nhượng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở chỉ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện dưới đây.
Điều kiện thứ nhất: Chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở
Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân phải chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở, bao gồm cả trường hợp trên thửa đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng.
Đáng chú ý, nếu tại thời điểm chuyển nhượng cá nhân còn sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thì giao dịch chuyển nhượng sẽ không được xác định là chuyển nhượng nhà ở hoặc đất ở duy nhất, do đó không đủ điều kiện miễn thuế.
Đối với trường hợp nhà ở hoặc đất ở thuộc đồng sở hữu, kể cả tài sản chung của vợ chồng, việc miễn thuế được xác định theo từng cá nhân.
Theo đó:
- Cá nhân chưa có nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở nào khác sẽ được miễn thuế.
- Cá nhân còn sở hữu nhà ở hoặc đất ở khác sẽ không được miễn thuế đối với phần quyền sở hữu của mình.
Quy định này bảo đảm việc miễn thuế được áp dụng đúng đối tượng và hạn chế việc lợi dụng chính sách miễn thuế.
Điều kiện thứ hai: Thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày.
Ngoài điều kiện về số lượng nhà ở hoặc đất ở, cá nhân còn phải có thời gian sở hữu tối thiểu là 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng. Thời điểm xác định quyền sở hữu được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối với trường hợp được cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận, thời gian sở hữu sẽ được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi thực hiện việc cấp đổi hoặc cấp lại, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Điều kiện thứ ba: Phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở.
Một điều kiện quan trọng khác là cá nhân phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất ở. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần nhà ở hoặc một phần quyền sử dụng đất thì không được miễn thuế đối với phần diện tích chuyển nhượng đó, mặc dù đây là nhà ở hoặc đất ở duy nhất.
Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng từng phần quyền sử dụng đất hoặc từng phần tài sản.
Lưu ý quan trọng
Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, chính sách miễn thuế đối với nhà ở duy nhất không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Do đó, cá nhân chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai hoặc các công trình chưa hoàn thành cần lưu ý để xác định chính xác nghĩa vụ thuế của mình.
- Những trường hợp không phải quyết toán thuế thu nhập cá nhân từ 01/7/2026
Bên cạnh các quy định về thuế đối với chuyển nhượng bất động sản, Nghị định 253/2026/NĐ-CP cũng bổ sung những trường hợp cá nhân không phải thực hiện quyết toán thuế thu nhập cá nhân.
Theo khoản 1 Điều 51 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân trả thu nhập và cá nhân cư trú có thu nhập từ tiền lương, tiền công phải thực hiện quyết toán thuế theo năm, trừ các trường hợp sau:
- Cá nhân có số thuế phải nộp nhỏ hơn số thuế đã tạm nộp trong năm, nhưng không có yêu cầu hoàn thuế hoặc bù trừ sang kỳ tính thuế tiếp theo thì không phải quyết toán thuế.
- Cá nhân có thêm thu nhập tại nơi khác nhưng mức thu nhập bình quân không quá 15 triệu đồng/tháng trong năm, đồng thời khoản thu nhập này đã được đơn vị chi trả khấu trừ thuế theo tỷ lệ 10%, thì không phải quyết toán thuế đối với phần thu nhập đó.
Một điểm mới đáng chú ý là nếu cá nhân lựa chọn tự quyết toán trực tiếp với cơ quan thuế, hệ thống thông tin quản lý thuế sẽ tự động hỗ trợ tổng hợp toàn bộ các khoản thu nhập từ tiền lương, tiền công phát sinh trong năm. Đồng thời, hệ thống cũng sẽ tự động đối trừ số thuế đã được các tổ chức, cá nhân chi trả thu nhập khấu trừ trong năm tính thuế, giúp giảm đáng kể thời gian kê khai và hạn chế sai sót trong quá trình quyết toán.
