1. Cách tính thuế cho thuê bất động sản 2026 mới nhất? Quy định mới về thuế cho thuê nhà 2026 ra sao?
Ngày 29/4/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Nổi bật là nâng ngưỡng chịu thuế lên 1 tỷ đồng đối với HKD, CNKD.
Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu trên 1 tỷ triệu đồng/năm trở lên phải chịu thuế TNCN, thuế GTGT từ 1/1/2026.
(1) Cách tính thuế TNCN cho thuê nhà 2026
Tại Điều 7 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2025 quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh như sau:
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh
4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.
Như vậy, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê nhà sẽ được tính theo công thức sau:
|
Số thuế TNCN phải nộp = (Danh thu năm – 1 tỷ đồng) x 5% |
(2) Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà 2026
Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà 2026 được quy định tại Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP, cụ thể như sau:
Thuế giá trị gia tăng
1. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.
Theo đó, công thức tính thuế GTGT 2026 hộ kinh doanh có doanh thu 01 tỷ đồng trở lên, cụ thể như sau:
|
Thuế GTGT = Doanh thu năm × 5% |
Trong đó:
– Doanh thu nêu trên là doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 01 tỷ đồng.
– Tỷ lệ thuế GTGT cho thuê nhà đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được quy định tại STT 2 Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 69/2025/TT-BTC là 5%.
(3) Ví dụ minh họa tính thuế GTGT, thuế TNCN cho thuê nhà
|
Ví dụ: Doanh thu cho thuê nhà 120 triệu/tháng. Doanh thu năm = 120 triệu x 12 = 1.440.000.000 đồng Thuế GTGT = 1.440.000.000 x 5% = 72.000.000 đồng Thuế TNCN = (1.440.000.000 – 1.000.000.000) x 5% = 22.000.000 đồng Tổng thuế phải nộp = 94.000.000 đồng 2. Cá nhân cho thuê nhà có phải lập hộ kinh doanh không từ 1/1/2026?
|
|
1. Đối với cá nhân cho thuê mặt bằng: Cá nhân cho thuê mặt bằng xác định có phải đăng ký hộ kinh doanh hay không phải đăng ký hộ kinh doanh căn cứ theo quy định tại Điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP như sau: Quyền thành lập hộ kinh doanh 1. Hộ kinh doanh do một cá nhân hoặc các thành viên hộ gia đình đăng ký thành lập và chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình đối với hoạt động kinh doanh của hộ… 3. Hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, làm muối và những người bán hàng rong, quà vặt, buôn chuyến, kinh doanh lưu động, kinh doanh thời vụ, làm dịch vụ có thu nhập thấp không phải đăng ký hộ kinh doanh, trừ trường hợp kinh doanh các ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định mức thu nhập thấp áp dụng trên phạm vi địa phương. 4. Trường hợp có nhu cầu thành lập hộ kinh doanh, các đối tượng tại khoản 3 Điều này đăng ký hộ kinh doanh theo quy định tại Nghị định này. Do đó: – Trường hợp cá nhân cho thuê mặt bằng đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì cá nhân thực hiện đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký kinh doanh theo quy định tại Nghị định 168/2025/NĐ-CP và Thông tư 68/2025/TT-BTC. – Trường hợp cho thuê mặt bằng không đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì cá nhân thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế theo quy định tại Thông tư 86/2024/TT-BTC. 2. Đối với Công ty thuê mặt bằng Việc xác định khoản chi phí được trừ và không được trừ khi tính thuế TNDN của Công ty thực hiện theo quy định tại Điều 9, Điều 10 Nghị định 320/2025/NĐ-CP ngày 15/12/2025 của Chính phủ. |
Hiện hành, tại Điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP quy định việc thành lập hộ kinh doanh là quyền của cá nhân, không phải là nghĩa vụ bắt buộc, trừ trường hợp kinh doanh ngành nghề có điều kiện. Trường hợp có nhu cầu, cá nhân vẫn được quyền đăng ký hộ kinh doanh.
Như vậy, theo các hướng dẫn trên cá nhân cho thuê nhà không bắt buộc phải lập hộ kinh doanh. Người dân có thể lựa chọn hai cách sau:
– Trường hợp cá nhân cho thuê mặt bằng đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì cá nhân thực hiện đăng ký thuế theo cơ chế một cửa liên thông cùng với đăng ký kinh doanh.
– Trường hợp cho thuê mặt bằng không đăng ký thành lập hộ kinh doanh thì cá nhân thực hiện đăng ký thuế với cơ quan thuế.
3. Tải về tổng hợp mẫu tờ khai thuế GTGT 2026
Tổng hợp mẫu tờ khai thuế GTGT 2026 được quy định tại Mục II Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC được sửa đổi bởi khoản 7 Điều 1 Thông tư 40/2025/TT-BTC, cụ thể như sau:
|
Mẫu số |
Tên hồ sơ, mẫu biểu |
Nội dung |
|
01/GTGT |
Tờ khai thuế GTGT (Áp dụng đối với người nộp thuế tính thuế theo phương pháp khấu trừ có hoạt động sản xuất kinh doanh) | Tải về |
|
01-2/GTGT |
Phụ lục bảng phân bổ số thuế giá trị gia tăng phải nộp đối với hoạt động sản xuất thủy điện | Tải về |
|
01-3/GTGT |
Phụ lục bảng phân bổ số thuế giá trị gia tăng phải nộp đối với hoạt động kinh doanh xổ số điện toán | |
|
01-6/GTGT |
Phụ lục bảng phân bổ thuế giá trị gia tăng phải nộp (trừ sản xuất thủy điện, kinh doanh xổ số điện toán) | Tải về |
|
05/GTGT |
Tờ khai thuế giá trị gia tăng (áp dụng đối với người nộp thuế tính thuế theo phương pháp khấu trừ có hoạt động xây dựng, chuyển nhượng bất động sản tại địa bàn cấp tỉnh khác nơi đóng trụ sở chính) | Tải về |
|
02/GTGT |
Tờ khai thuế giá trị gia tăng (áp dụng đối với người nộp thuế tính thuế theo phương pháp khấu trừ có dự án đầu tư thuộc diện được hoàn thuế) | Tải về |
|
03/GTGT |
Tờ khai thuế giá trị gia tăng (áp dụng đối với hoạt động mua bán, chế tác vàng bạc, đá quý tính thuế theo phương pháp trực tiếp trên giá trị gia tăng) | Tải về |
|
04/GTGT |
Tờ khai thuế giá trị gia tăng (áp dụng đối với người nộp thuế tính thuế theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu) | Tải về |
LUẬT MINH NGUYÊN – GIẢI PHÁP PHÁP LÝ HIỆU QUẢ
Quý khách vui lòng liên hệ để được tư vấn:
☎ Điện thoại (Zalo): 0941.776.999 hoặc 0888.695.000
✉ Email: bealaw01@gmail.com
🏢 Địa chỉ: Số 58, đường 01, Khu Sunrise C, KĐT The Manor Central Park, Thanh Liệt, Thanh Trì, Thành phố Hà Nội.
