CÔNG TRÌNH SỬA CHỮA BÊN TRONG CÔNG TRÌNH ĐƯỢC MIỄN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG TRONG TRƯỜNG HỢP NÀO TỪ NGÀY 01/7/2026?
Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025 chính thức có hiệu lực và có nhiều điểm mới liên quan đến việc cấp giấy phép xây dựng. Trong đó, quy định về các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng đối với công trình sửa chữa, cải tạo nhận được sự quan tâm của nhiều cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp khi có nhu cầu sửa chữa công trình hiện hữu.
Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình được miễn giấy phép xây dựng khi nào?
Theo quy định tại điểm h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được pháp luật quy định miễn giấy phép.
Đối với hoạt động sửa chữa, cải tạo, pháp luật quy định công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ được miễn giấy phép xây dựng.
Tuy nhiên, để được miễn giấy phép xây dựng, việc sửa chữa, cải tạo phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện. Cụ thể, nội dung sửa chữa không được làm thay đổi mục đích sử dụng của công trình, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình. Đồng thời, công trình sau khi sửa chữa vẫn phải bảo đảm các yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường cũng như khả năng kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Như vậy, không phải mọi hoạt động sửa chữa đều được miễn giấy phép xây dựng. Chỉ những trường hợp sửa chữa mang tính cải tạo bên trong hoặc sửa chữa mặt ngoài thuộc trường hợp luật quy định và đáp ứng đầy đủ các điều kiện về kỹ thuật, an toàn, công năng sử dụng mới thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng.
Công trình được miễn giấy phép xây dựng có phải thông báo khởi công hay không?
Bên cạnh quy định về miễn giấy phép xây dựng, khoản 3 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 còn quy định trách nhiệm của chủ đầu tư đối với việc thông báo khởi công xây dựng.
Theo đó, trước khi khởi công, chủ đầu tư của các công trình thuộc các điểm a, b, c, d, đ, e, g và h khoản 2 Điều 43 phải gửi thông báo khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương nơi xây dựng công trình để phục vụ công tác quản lý.
Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm theo quy định của pháp luật và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Vì vậy, dù thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, nhiều công trình vẫn phải thực hiện thủ tục thông báo khởi công trước khi tiến hành thi công.
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình sửa chữa, cải tạo từ năm 2026
Đối với các trường hợp không thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng, việc sửa chữa, cải tạo công trình phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 51 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Theo đó, công trình trước hết phải đáp ứng các điều kiện chung về cấp giấy phép xây dựng quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 50 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Riêng trường hợp sửa chữa, cải tạo nhưng vẫn giữ nguyên quy mô và chức năng hiện hữu của công trình thì chỉ cần đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 3 và khoản 4 Điều 50 của Nghị định này.
Đối với trường hợp di dời công trình, phương án di dời phải bảo đảm an toàn lao động trong quá trình thực hiện, bảo đảm an toàn cho chính công trình được di dời cũng như các công trình lân cận. Đồng thời, việc di dời phải đáp ứng yêu cầu về bảo vệ môi trường và không làm ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện có.
Ngoài các điều kiện nêu trên, chủ đầu tư còn phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật trước khi nộp đến cơ quan có thẩm quyền.
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình gồm những gì?
Theo quy định tại Điều 61 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình trước hết phải có đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình theo Mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải nộp một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP để chứng minh đủ điều kiện thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng.
Hồ sơ cũng phải có bản vẽ hiện trạng của các bộ phận công trình dự kiến sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định. Các bản vẽ này phải có tỷ lệ tương ứng với hồ sơ xin cấp phép và kèm theo ảnh chụp hiện trạng công trình cùng các công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo. Ảnh chụp phải có kích thước tối thiểu 10 x 15 cm nhằm giúp cơ quan có thẩm quyền đánh giá đầy đủ hiện trạng thực tế của công trình.
Ngoài ra, hồ sơ còn phải có hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình tương ứng với từng loại công trình theo quy định tại Điều 57 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.
Đối với trường hợp xin phép di dời công trình, ngoài các tài liệu nêu trên, chủ đầu tư còn phải bổ sung bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất tại nơi công trình được di dời đến, giấy tờ hợp pháp về quyền sở hữu công trình và các tài liệu khác theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
