VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ PHÒNG, CHỐNG RỬA TIỀN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN BỊ XỬ PHẠT THẾ NÀO?
Hoạt động kinh doanh bất động sản thường liên quan đến các giao dịch có giá trị lớn, vì vậy đây cũng là một trong những lĩnh vực được pháp luật đặc biệt chú trọng trong công tác phòng, chống rửa tiền. Doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản không chỉ phải đáp ứng các điều kiện về kinh doanh mà còn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ liên quan đến nhận biết khách hàng, thu thập và lưu trữ thông tin, báo cáo giao dịch cũng như xây dựng quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền.
Trường hợp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ này, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt lên đến 80 triệu đồng, đồng thời có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định.
Ảnh minh họa ̣ Internet
Mức phạt đối với vi phạm phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản
Theo Điều 77 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi vi phạm quy định về phòng, chống rửa tiền trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản có thể bị áp dụng các mức xử phạt khác nhau tùy thuộc vào tính chất, mức độ vi phạm.
Đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản có hành vi không ban hành quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền theo quy định hoặc không thực hiện, thực hiện không đầy đủ việc thu thập, lưu trữ, bảo mật thông tin, hồ sơ giao dịch theo quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền thì bị phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 40 triệu đồng.
Quy định này đặt ra yêu cầu tương đối rõ đối với các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Không chỉ cần có quy trình hoạt động kinh doanh thông thường, doanh nghiệp còn phải xây dựng cơ chế nội bộ để kiểm soát, nhận diện và phòng ngừa nguy cơ phát sinh hoạt động rửa tiền trong quá trình cung cấp dịch vụ.
Mức phạt cao hơn, từ 40 triệu đồng đến 80 triệu đồng, được áp dụng đối với hành vi không thực hiện báo cáo giao dịch đáng ngờ, giao dịch có giá trị lớn hoặc cung cấp thông tin, tài liệu không trung thực theo quy định.
Đây là nhóm hành vi có tính chất nghiêm trọng hơn bởi việc báo cáo giao dịch và cung cấp thông tin chính xác có ý nghĩa quan trọng trong việc giúp cơ quan có thẩm quyền phát hiện, kiểm soát và xử lý những giao dịch có dấu hiệu bất thường, tiềm ẩn nguy cơ liên quan đến hoạt động rửa tiền.
Ngoài hình thức phạt tiền, trong trường hợp không thực hiện báo cáo giao dịch đáng ngờ, giao dịch có giá trị lớn hoặc cung cấp thông tin, tài liệu không trung thực, tổ chức, cá nhân vi phạm còn có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản từ 01 tháng đến 03 tháng.
Như vậy, chế tài đối với hành vi vi phạm quy định về phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh dịch vụ bất động sản không chỉ dừng lại ở việc xử phạt bằng tiền mà còn có thể tác động trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Biện pháp khắc phục hậu quả đối với doanh nghiệp vi phạm
Bên cạnh hình thức xử phạt chính, tổ chức, cá nhân vi phạm còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng với từng hành vi.
Trường hợp không ban hành quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền, tổ chức, cá nhân vi phạm bị buộc ban hành quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền theo quy định.
Đối với hành vi không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ việc thu thập, lưu trữ, bảo mật thông tin, hồ sơ giao dịch, tổ chức, cá nhân vi phạm bị buộc thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ này theo quy định của pháp luật.
Trường hợp không thực hiện chế độ báo cáo hoặc cung cấp thông tin, hồ sơ giao dịch không chính xác, không trung thực, tổ chức, cá nhân vi phạm có thể bị buộc thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hoặc cải chính thông tin, hồ sơ giao dịch đã cung cấp không chính xác.
Các biện pháp này nhằm bảo đảm doanh nghiệp không chỉ chịu trách nhiệm đối với hành vi vi phạm đã xảy ra mà còn phải khắc phục tình trạng vi phạm, hoàn thiện hệ thống quản lý và hạn chế nguy cơ tái diễn trong quá trình hoạt động.
Những hành vi nào bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản?
Bên cạnh việc tuân thủ quy định về phòng, chống rửa tiền, tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản còn phải tuân thủ các quy định chung của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 số 29/2023/QH15, pháp luật nghiêm cấm nhiều hành vi trong hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm bảo đảm tính minh bạch, an toàn của thị trường và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.
Theo đó, không được thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản khi bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Việc giả mạo tài liệu hoặc cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh cũng là hành vi bị nghiêm cấm.
Doanh nghiệp cũng không được không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định. Việc công khai thông tin có ý nghĩa quan trọng trong việc giúp khách hàng có đầy đủ cơ sở để đánh giá pháp lý, tình trạng và các yếu tố liên quan trước khi quyết định giao dịch.
Các hành vi gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản cũng bị nghiêm cấm. Đây là những hành vi có thể gây thiệt hại trực tiếp đến khách hàng, nhà đầu tư và ảnh hưởng đến sự minh bạch, ổn định của thị trường bất động sản.
Pháp luật cũng nghiêm cấm việc thu tiền trong hoạt động bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định; đồng thời nghiêm cấm việc sử dụng số tiền đã thu từ bên mua, bên thuê mua trái với quy định pháp luật.
Ngoài ra, việc không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định; thu, quản lý và sử dụng phí, lệ phí cùng các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định cũng thuộc nhóm hành vi bị nghiêm cấm.
Điều kiện để tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản
Để hoạt động kinh doanh bất động sản hợp pháp, tổ chức, cá nhân cần xác định đúng hình thức kinh doanh và đáp ứng các điều kiện tương ứng theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, về nguyên tắc, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã. Đồng thời, chủ thể kinh doanh phải có ngành, nghề kinh doanh bất động sản.
Các tổ chức, cá nhân đáp ứng điều kiện nêu trên được xác định là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ngoại trừ trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh hoặc thuộc trường hợp dưới mức quy mô nhỏ theo quy định.
Đối với trường hợp kinh doanh dịch vụ bất động sản, chủ thể kinh doanh phải thực hiện theo các quy định riêng của pháp luật về điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng những yêu cầu gì?
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, pháp luật đặt ra một số yêu cầu nhằm bảo đảm năng lực hoạt động cũng như khả năng tài chính của doanh nghiệp.
Trước hết, doanh nghiệp không được đang trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng hoặc bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Doanh nghiệp đồng thời phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu theo quy định.
Trong trường hợp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản, doanh nghiệp phải bảo đảm tỷ lệ vốn chủ sở hữu theo quy định. Cụ thể, vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
Bên cạnh việc đáp ứng tỷ lệ vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp còn phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp doanh nghiệp đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có đủ vốn chủ sở hữu để phân bổ và bảo đảm tỷ lệ vốn theo quy định đối với từng dự án, qua đó bảo đảm khả năng thực hiện toàn bộ các dự án đang triển khai.
Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có phải thành lập doanh nghiệp không?
Không phải mọi trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản đều bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp.
Theo quy định, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thuộc trường hợp được pháp luật quy định thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, cá nhân vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
Do đó, việc một cá nhân không thành lập doanh nghiệp không đồng nghĩa với việc được miễn toàn bộ nghĩa vụ pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Cá nhân vẫn cần xác định hoạt động của mình có thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ hay không để áp dụng đúng quy định.
Bán, cho thuê bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh có phải đáp ứng điều kiện kinh doanh?
Đối với tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc thực hiện hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ theo quy định thì không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về điều kiện kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, các chủ thể này vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Đối với trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, cá nhân còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản cần đáp ứng điều kiện gì?
Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, tổ chức, cá nhân cũng phải đáp ứng những điều kiện riêng theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã.
Đồng thời, chủ thể kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Đây cũng là nhóm chủ thể có trách nhiệm đặc biệt trong việc tuân thủ quy định về phòng, chống rửa tiền. Do đặc thù hoạt động liên quan trực tiếp đến các giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản cần chủ động xây dựng quy trình kiểm soát nội bộ, quản lý hồ sơ, thông tin giao dịch và thực hiện nghĩa vụ báo cáo theo đúng quy định.
Doanh nghiệp bất động sản cần lưu ý gì để hạn chế rủi ro pháp lý?
Từ các quy định nêu trên có thể thấy, hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay không chỉ yêu cầu doanh nghiệp quan tâm đến điều kiện kinh doanh, tính pháp lý của bất động sản và nghĩa vụ tài chính mà còn phải chú trọng đến việc kiểm soát các giao dịch có dấu hiệu bất thường.
Đặc biệt, đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, việc xây dựng và ban hành quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền, tổ chức thu thập và lưu trữ hồ sơ giao dịch, bảo mật thông tin, thực hiện chế độ báo cáo và cung cấp thông tin chính xác cho cơ quan có thẩm quyền là những yêu cầu cần được thực hiện một cách đầy đủ, thường xuyên.
Việc chủ động rà soát quy trình nội bộ sẽ giúp doanh nghiệp hạn chế nguy cơ vi phạm, đồng thời bảo đảm hoạt động kinh doanh được thực hiện minh bạch và phù hợp với quy định pháp luật.
Trong trường hợp doanh nghiệp chưa rõ hoạt động kinh doanh của mình có thuộc đối tượng phải thực hiện các nghĩa vụ về phòng, chống rửa tiền hay không, hoặc cần rà soát quy trình, hồ sơ và giao dịch bất động sản, doanh nghiệp nên tham vấn ý kiến của luật sư để được đánh giá cụ thể và có phương án xử lý phù hợp.
