MỨC XỬ PHẠT VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ VÀ NHÀ Ở RIÊNG LẺ CỦA CHỦ SỞ HỮU THẾ NÀO?
Không đóng kinh phí bảo trì, lấn chiếm phần sở hữu chung, tự ý thay đổi kết cấu căn hộ, sử dụng căn hộ chung cư sai mục đích hoặc kinh doanh tại nhà ở riêng lẻ không đáp ứng điều kiện có thể khiến chủ sở hữu, người sử dụng bị xử phạt hành chính với mức cao nhất lên đến 130 triệu đồng đối với cá nhân. Bên cạnh tiền phạt, người vi phạm còn có thể bị buộc khôi phục tình trạng ban đầu hoặc thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả khác.
Hinh minh họa ( Ảnh từ Internet)
- Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có thể bị phạt đến 130 triệu đồng
Trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, chủ sở hữu và người sử dụng không chỉ có trách nhiệm bảo đảm quyền lợi của mình mà còn phải tôn trọng phần sở hữu chung, quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu khác.
Theo Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, tùy theo tính chất và mức độ vi phạm, các hành vi liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ có thể bị xử phạt theo 3 khung chính:
- Từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng;
- Từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng;
- Từ 100 triệu đồng đến 130 triệu đồng.
Đáng chú ý, ngoài tiền phạt, nhiều hành vi còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả. Điều này có nghĩa người vi phạm không chỉ phải nộp phạt mà còn phải chấm dứt hành vi, trả lại diện tích đã chiếm dụng, khôi phục hiện trạng hoặc đưa nhà ở về đúng mục đích sử dụng theo quy định.
- Không đóng kinh phí bảo trì nhà chung cư bị phạt từ 20 – 30 triệu đồng
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung là một trong những khoản chi phí quan trọng nhằm bảo đảm việc bảo trì, sửa chữa và duy trì chất lượng của nhà chung cư.
Theo khoản 1 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, chủ sở hữu không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định có thể bị phạt từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng. Không chỉ bị phạt tiền, người vi phạm còn phải: Buộc đóng đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định.
- Lấn chiếm phần sở hữu chung, tự ý thay đổi kết cấu căn hộ bị phạt đến 80 triệu đồng
Một trong những nhóm hành vi bị xử phạt đáng chú ý là hành vi xâm phạm phần sở hữu chung hoặc làm ảnh hưởng đến kết cấu, công năng của nhà chung cư.
Theo khoản 2 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, mức phạt từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng được áp dụng đối với một trong các hành vi sau:
Lấn chiếm phần diện tích thuộc sở hữu chung
Chủ sở hữu hoặc người sử dụng không được tự ý chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian hoặc phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, cũng như phần diện tích thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu khác dưới bất kỳ hình thức nào.
Tự ý thay đổi kết cấu chịu lực, chia tách căn hộ
Việc cải tạo căn hộ không đồng nghĩa với việc chủ sở hữu có quyền tùy ý tác động vào kết cấu của công trình.
Hành vi thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực trong nhà chung cư hoặc chia, tách căn hộ chung cư khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép có thể bị phạt từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng. Người vi phạm còn phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Quy định này có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm an toàn công trình, bởi việc tự ý tác động vào kết cấu chịu lực có thể ảnh hưởng không chỉ đến căn hộ được sửa chữa mà còn đến các căn hộ và toàn bộ công trình.
Tự ý sử dụng phần sở hữu chung vào mục đích riêng
Phần diện tích và trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung của nhà chung cư không được một cá nhân tự ý biến thành không gian sử dụng riêng.
Hành vi sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung nhà chung cư vào sử dụng riêng có thể bị phạt từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng và phải buộc trả lại phần diện tích, trang thiết bị theo quy định.
Sử dụng sai mục đích phần diện tích chung hoặc diện tích dịch vụ
Đối với nhà chung cư hỗn hợp, việc sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ phải đúng mục đích. Trường hợp sử dụng sai mục đích có thể bị phạt từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng, đồng thời phải buộc sử dụng đúng mục đích theo quy định.
- Những hành vi có thể bị phạt từ 100 – 130 triệu đồng
Mức xử phạt cao nhất theo Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP là từ 100.000.000 đồng đến 130.000.000 đồng.
Khung phạt này áp dụng đối với nhiều hành vi có khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến an toàn, kiến trúc, môi trường sống hoặc trật tự trong khu dân cư.
Hành vi cố ý gây thấm, dột căn hộ chung cư có thể bị phạt từ 100 triệu đồng đến 130 triệu đồng.
Mặt ngoài của căn hộ, nhà chung cư phải bảo đảm thống nhất với thiết kế và kiến trúc của công trình.
Do đó, hành vi sử dụng màu sắc sơn hoặc trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc có thể bị phạt từ 100 triệu đồng đến 130 triệu đồng.
Người vi phạm đồng thời phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung
Phần sở hữu chung của nhà chung cư được hình thành và sử dụng theo công năng nhất định. Việc tự ý chuyển đổi công năng hoặc mục đích sử dụng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của nhiều chủ sở hữu.
Hành vi này có thể bị phạt từ 100 triệu đồng đến 130 triệu đồng và phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.
- Dùng căn hộ chung cư để kinh doanh, làm văn phòng có bị phạt không?
Đây là vấn đề được nhiều chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư quan tâm.
Theo Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, có thể bị phạt từ 100 triệu đồng đến 130 triệu đồng.
Bên cạnh đó, người vi phạm còn phải:
Buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở.
Như vậy, không phải mọi hoạt động sử dụng căn hộ chung cư theo mong muốn của chủ sở hữu đều được pháp luật cho phép. Việc xác định một căn hộ có được sử dụng cho mục đích khác ngoài để ở hay không cần căn cứ vào quy định pháp luật về nhà ở, công năng của công trình và các quy định có liên quan.
- Không quản lý, vận hành nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ có thể bị phạt đến 130 triệu đồng
Đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân, việc quản lý và vận hành phải được thực hiện theo đúng quy định.
Trường hợp không thực hiện quản lý, vận hành theo quy định, chủ thể vi phạm có thể bị phạt từ 100.000.000 đồng đến 130.000.000 đồng.
Ngoài ra, còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc thực hiện quản lý, vận hành nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định. Quy định này đặc biệt cần được lưu ý trong bối cảnh loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ ngày càng phổ biến tại các đô thị.
- Kinh doanh tại nhà ở riêng lẻ gây cháy, nổ, ô nhiễm, tiếng ồn có thể bị phạt đến 130 triệu đồng
Không phải mọi hoạt động kinh doanh tại nhà ở riêng lẻ đều bị cấm. Tuy nhiên, đối với những ngành nghề có nguy cơ ảnh hưởng đến an toàn, môi trường và sinh hoạt của cộng đồng dân cư, chủ sở hữu phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật.
Theo đó, hành vi sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ; kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, sinh hoạt khu dân cư mà không tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh có thể bị phạt từ 100 triệu đồng đến 130 triệu đồng.
Điều này cho thấy việc sử dụng nhà ở để kinh doanh phải được xem xét không chỉ dưới góc độ quyền sở hữu nhà ở mà còn liên quan đến điều kiện kinh doanh, phòng cháy, chữa cháy, môi trường, an ninh, trật tự và quyền lợi của cộng đồng dân cư.
- Mức phạt
| Hành vi vi phạm | Mức phạt đối với cá nhân |
| Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung | 20 – 30 triệu đồng |
| Chiếm dụng diện tích nhà ở; lấn chiếm phần sở hữu chung hoặc của chủ sở hữu khác | 60 – 80 triệu đồng |
| Thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ trái phép | 60 – 80 triệu đồng |
| Sử dụng phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu chung vào mục đích riêng | 60 – 80 triệu đồng |
| Sử dụng sai mục đích phần sở hữu chung hoặc phần diện tích dịch vụ | 60 – 80 triệu đồng |
| Cố ý gây thấm, dột căn hộ | 100 – 130 triệu đồng |
| Sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định | 100 – 130 triệu đồng |
| Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung | 100 – 130 triệu đồng |
| Sử dụng căn hộ chung cư không phải mục đích để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định | 100 – 130 triệu đồng |
| Không quản lý, vận hành nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định | 100 – 130 triệu đồng |
| Sử dụng nhà ở riêng lẻ để kinh doanh nhưng không tuân thủ điều kiện kinh doanh | 100 – 130 triệu đồng |
- Vi phạm không chỉ bị phạt tiền mà còn phải khắc phục hậu quả
Một trong những điểm chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở cần đặc biệt lưu ý là xử phạt hành chính không phải là biện pháp duy nhất.
Tùy từng hành vi, người vi phạm có thể đồng thời phải thực hiện một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả, gồm:
- Buộc đóng đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung;
- Buộc trả lại phần diện tích và các trang thiết bị bị chiếm dụng hoặc sử dụng trái quy định;
- Buộc sử dụng đúng mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ;
- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu;
- Buộc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở;
- Buộc thực hiện quản lý, vận hành nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định;
- Buộc sử dụng nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh.
Do đó, trong một số trường hợp, tổng chi phí mà người vi phạm phải bỏ ra có thể lớn hơn đáng kể so với số tiền phạt hành chính, bởi ngoài tiền phạt còn có thể phát sinh chi phí tháo dỡ, sửa chữa, khôi phục hiện trạng hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quyết định xử lý.
