CƠ CHẾ XỬ LÝ VI PHẠM ĐẤT ĐAI TRƯỚC LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 VÀ HƯỚNG DẪN CỦA TÒA ÁN

Ngày 24/4/2026, Quốc hội thông qua Nghị quyết số 29/2026/QH16 quy định cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, đồng thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài. Nghị quyết có ý nghĩa trong việc tạo cơ chế xử lý đối với những vụ việc, dự án có vi phạm đất đai xảy ra trong giai đoạn trước ngày 01/8/2024 nhưng có những yếu tố đặc thù về mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, quá trình khắc phục hậu quả và hiệu quả của dự án.

Đáng chú ý, Nghị quyết 29/2026/QH16 không chỉ đặt ra cơ chế xử lý đối với trách nhiệm hình sự, trách nhiệm kỷ luật mà còn đưa ra các chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho những dự án tồn đọng, kéo dài. Các cơ chế này được đặt trên nguyên tắc không hợp pháp hóa sai phạm, không để phát sinh sai phạm mới, đồng thời yêu cầu bảo đảm lợi ích của Nhà nước, tổ chức, cá nhân có liên quan và bên thứ ba ngay tình.

Để thống nhất việc áp dụng các quy định thuộc thẩm quyền của Tòa án, ngày 18/8/2026, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành Nghị quyết số 04/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định về cơ chế, chính sách đặc thù khi Tòa án giải quyết, xét xử vi phạm pháp luật về đất đai theo Nghị quyết 29/2026/QH16. Nghị quyết này tập trung hướng dẫn những vấn đề liên quan đến miễn trách nhiệm hình sự, đình chỉ hoặc tạm đình chỉ vụ án, hoãn phiên tòa, hoãn chấp hành hình phạt, giảm hình phạt và xóa án tích.

NHỮNG TRƯỜNG HỢP ĐƯỢC ÁP DỤNG CƠ CHẾ ĐẶC THÙ

Theo Nghị quyết 29/2026/QH16, cơ chế đặc thù được áp dụng đối với các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai tại các dự án, công trình xảy ra trước ngày 01/8/2024, trong trường hợp hành vi vi phạm vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội hoặc bảo đảm quốc phòng, an ninh và không tham nhũng. Đồng thời, Nghị quyết cũng điều chỉnh việc tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án tồn đọng, kéo dài trước thời điểm này.

Việc áp dụng cơ chế đặc thù phải bảo đảm nhiều điều kiện và nguyên tắc. Trong đó, pháp luật yêu cầu xác định rõ vai trò, động cơ, mục đích của tổ chức, cá nhân vi phạm; nguyên nhân, tính chất, mức độ thiệt hại; kết quả khắc phục hậu quả; tài liệu, chứng cứ liên quan cũng như hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án, công trình. Đồng thời phải phân định trách nhiệm của tổ chức, cá nhân vi phạm với việc tháo gỡ khó khăn, khắc phục hậu quả đối với từng dự án, công trình.

Một nguyên tắc quan trọng khác là Nghị quyết không được sử dụng để xem xét lại các quyết định xử lý kỷ luật hoặc bản án hình sự đã có hiệu lực đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai xảy ra trước ngày 01/8/2024.

CÁC TRƯỜNG HỢP KHÔNG TRUY CỨU HOẶC TẠM HOÃN TRUY CỨU TRÁCH NHIỆM HÌNH SỰ

Nghị quyết 29/2026/QH16 quy định cơ quan có thẩm quyền tiến hành tố tụng không truy cứu trách nhiệm hình sự trong trường hợp hành vi vi phạm đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định.

Đối với trường hợp không gây thất thoát, lãng phí tài sản nhà nước, tổ chức, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện gồm: không tham nhũng; hành vi vi phạm vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội hoặc bảo đảm quốc phòng, an ninh; dự án, công trình đã hoàn thành và mang lại hiệu quả kinh tế – xã hội; đồng thời không có khiếu nại, tố cáo hoặc khiếu nại, tố cáo đã được giải quyết dứt điểm.

Trường hợp có gây thất thoát, lãng phí tài sản nhà nước, ngoài các điều kiện nêu trên, tổ chức, cá nhân phải khắc phục toàn bộ hậu quả.

Đối với dự án, công trình chưa hoàn thành và chưa thể khắc phục hậu quả do nguyên nhân khách quan, Nghị quyết cho phép xem xét tạm hoãn truy cứu trách nhiệm hình sự nếu dự án vẫn có khả năng, phương án, điều kiện để khắc phục và mang lại hiệu quả kinh tế – xã hội; đồng thời tổ chức, cá nhân liên quan phải có cam kết và tích cực thực hiện việc khắc phục theo tiến độ đã cam kết.

TÒA ÁN ÁP DỤNG NHƯ THẾ NÀO KHI GIẢI QUYẾT, XÉT XỬ?

Nghị quyết 04/2026/NQ-HĐTP được ban hành nhằm hướng dẫn cụ thể việc áp dụng các cơ chế thuộc thẩm quyền của Tòa án. Theo đó, trường hợp vụ việc đã được áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù theo Nghị quyết 29/2026/QH16 nhưng người có hành vi vi phạm vẫn bị truy cứu trách nhiệm hình sự thì Tòa án xem xét áp dụng cả hai nghị quyết nếu có đủ căn cứ.

Trường hợp một người thực hiện nhiều hành vi vi phạm trong cùng một vụ án, trong đó có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, cơ chế đặc thù chỉ được áp dụng đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai nếu đủ điều kiện. Những hành vi vi phạm khác vẫn được xử lý theo quy định pháp luật tương ứng.

Tương tự, trong vụ án có nhiều bị can, bị cáo, chỉ những người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai và đáp ứng điều kiện mới thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết 29/2026/QH16 và Nghị quyết 04/2026/NQ-HĐTP.

HỒ SƠ, TÀI LIỆU LÀ CĂN CỨ ĐỂ TÒA ÁN XEM XÉT

Nghị quyết 04/2026/NQ-HĐTP quy định khá cụ thể về các tài liệu, chứng cứ mà Tòa án căn cứ để xem xét đình chỉ vụ án hoặc đình chỉ vụ án đối với bị can, bị cáo.

Trong đó có văn bản của Chính phủ, Bộ, ngành, cơ quan Trung ương, cấp tỉnh, Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát, Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền xác định vụ án, vụ việc vi phạm pháp luật về đất đai nhưng không tham nhũng xảy ra trước ngày 01/8/2024.

Tòa án cũng xem xét tài liệu xác định hành vi vi phạm có gây thất thoát, lãng phí tài sản nhà nước hay không và nếu có thì xác định cụ thể hậu quả thiệt hại. Trường hợp có mâu thuẫn hoặc chưa rõ về hậu quả thiệt hại giữa các cơ quan có thẩm quyền và cơ quan tiến hành tố tụng, Tòa án căn cứ kết luận của cơ quan tiến hành tố tụng hoặc có thể yêu cầu định giá tài sản theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, các tài liệu chứng minh dự án, công trình vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh; mức độ khắc phục hậu quả; cũng như tình trạng khiếu nại, tố cáo là những căn cứ quan trọng để Tòa án xem xét việc áp dụng cơ chế đặc thù.

TẠM ĐÌNH CHỈ VỤ ÁN, HOÃN PHIÊN TÒA ĐỂ KHẮC PHỤC HẬU QUẢ

Đối với trường hợp thuộc Điều 6 Nghị quyết 29/2026/QH16, Nghị quyết 04/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn Tòa án xem xét quyết định phù hợp với từng giai đoạn tố tụng.

Tại giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán chủ tọa phiên tòa có thể quyết định tạm đình chỉ vụ án hoặc tạm đình chỉ vụ án đối với bị can nếu có đủ căn cứ. Tại phiên tòa, căn cứ khả năng khắc phục hậu quả và đề nghị của bị cáo, Hội đồng xét xử có thể hoãn phiên tòa trong thời hạn không quá 30 ngày nếu có căn cứ xác định trong thời hạn này có thể khắc phục được hậu quả. Trường hợp không có khả năng khắc phục trong thời hạn trên nhưng vẫn có khả năng, phương án khắc phục thì có thể xem xét tạm đình chỉ vụ án.

Trong thời gian tạm đình chỉ, nếu bị can, bị cáo hoặc tổ chức, cá nhân liên quan khắc phục được toàn bộ hậu quả thì Tòa án ra quyết định đình chỉ vụ án hoặc đình chỉ vụ án đối với bị can, bị cáo. Nếu hết thời hạn mà không khắc phục được toàn bộ hậu quả, Tòa án phục hồi vụ án để tiếp tục giải quyết, xét xử theo quy định của Bộ luật Tố tụng hình sự.

MỨC GIẢM HÌNH PHẠT GẮN VỚI TỶ LỆ KHẮC PHỤC HẬU QUẢ

Một điểm đáng chú ý trong Nghị quyết 04/2026/NQ-HĐTP là hướng dẫn cụ thể mức giảm hình phạt tương ứng với tỷ lệ khắc phục hậu quả thiệt hại.

Theo đó, nếu người vi phạm chưa khắc phục được toàn bộ hậu quả, Tòa án căn cứ hiệu quả kinh tế – xã hội và mức độ khắc phục hậu quả tại thời điểm xét xử để xem xét giảm mức hình phạt. Cụ thể, trường hợp đã khắc phục đến một phần tư hậu quả thiệt hại thì có thể được giảm tối đa đến một phần tư mức hình phạt; khắc phục từ trên một phần tư đến một phần hai thì có thể được giảm tối đa đến một phần hai; từ trên một phần hai đến ba phần tư thì có thể được giảm tối đa đến hai phần ba; từ trên ba phần tư đến dưới toàn bộ hậu quả thì có thể được giảm tối đa đến bốn phần năm mức hình phạt.

Việc quy định theo tỷ lệ khắc phục hậu quả tạo cơ sở để Tòa án xem xét mức độ khắc phục trong từng trường hợp cụ thể, thay vì chỉ căn cứ vào việc đã hoặc chưa khắc phục toàn bộ hậu quả.

HOÃN, MIỄN CHẤP HÀNH HÌNH PHẠT VÀ GIẢM THỜI HẠN CHẤP HÀNH ÁN

Đối với người đã có bản án nhưng chưa có quyết định thi hành án hoặc người đang chấp hành hình phạt tù mà đáp ứng các điều kiện theo Nghị quyết 29/2026/QH16, Nghị quyết 04/2026/NQ-HĐTP cũng quy định thẩm quyền và cách thức xem xét.

Chánh án Tòa án đã xét xử sơ thẩm xem xét, quyết định hoãn chấp hành hình phạt đối với người đã có bản án nhưng chưa có quyết định thi hành án. Đối với người đang chấp hành hình phạt tù, Chánh án Tòa án nhân dân khu vực hoặc Chánh án Tòa án quân sự cấp quân khu nơi phạm nhân đang chấp hành hình phạt tù xem xét, quyết định tạm đình chỉ chấp hành án phạt tù.

Trường hợp người được hoãn chấp hành hình phạt, tạm đình chỉ chấp hành án phạt tù hoặc đang chấp hành hình phạt đáp ứng điều kiện theo Điều 5 Nghị quyết 29/2026/QH16 thì Tòa án nhân dân cấp tỉnh hoặc Tòa án quân sự cấp quân khu xem xét, quyết định miễn chấp hành hình phạt hoặc miễn chấp hành phần hình phạt còn lại.

Đáng lưu ý, trường hợp người có hành vi vi phạm có khả năng, điều kiện để khắc phục hậu quả nhưng không thực hiện việc khắc phục thì không được xét giảm thời hạn chấp hành hình phạt tù theo cơ chế này.

XỬ LÝ ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẤT ĐAI TỒN ĐỌNG, KÉO DÀI

Bên cạnh xử lý trách nhiệm của tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm, Nghị quyết 29/2026/QH16 còn đưa ra cơ chế tháo gỡ đối với các dự án tồn đọng, kéo dài.

Đối với dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định, nếu dự án phù hợp với quy hoạch có chức năng sử dụng đất để xây dựng nhà ở, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm điều chỉnh giấy chứng nhận. Nhà đầu tư, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính và bảo đảm năng lực tiếp tục thực hiện dự án.

Đối với các dự án vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Nghị quyết cũng quy định các trường hợp được rà soát để áp dụng cơ chế đặc thù. Một số trường hợp sau khi được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng cơ chế theo Nghị quyết 170/2024/QH15 thì không phải thực hiện lại thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Đối với dự án đầu tư có vi phạm về mục đích sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch và đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, Nghị quyết cho phép rà soát, điều chỉnh mục tiêu dự án, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để tiếp tục thực hiện dự án. Nhà đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai và chịu xử phạt hành chính theo quy định.

THỜI HẠN ÁP DỤNG CỦA CÁC CƠ CHẾ ĐẶC THÙ

Nghị quyết 29/2026/QH16 có hiệu lực từ ngày 01/5/2026. Các quy định về xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân được thực hiện đến hết ngày 01/5/2029, với cơ chế tiếp tục xử lý đối với một số trường hợp đã được áp dụng nhưng chưa kết thúc vào thời điểm này.

Đối với cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài, thời hạn thực hiện được quy định đến hết ngày 01/5/2031. Những cơ chế đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định áp dụng nhưng đến thời điểm này chưa kết thúc thì tiếp tục được triển khai theo quyết định đã ban hành.

Trong khi đó, Nghị quyết số 04/2026/NQ-HĐTP có hiệu lực từ ngày 15/10/2026 và yêu cầu các Tòa án nhân dân, Tòa án quân sự trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn rà soát các bản án có vi phạm pháp luật về đất đai nhưng không tham nhũng xảy ra trước ngày 01/8/2024 để thực hiện hiệu quả Nghị quyết 29/2026/QH16.