Từ ngày 01/7/2026: Nhà ở dưới 07 tầng được miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng đủ điều kiện?

Từ ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng 2025 chính thức có hiệu lực, trong đó có nhiều điểm mới đáng chú ý liên quan đến thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ. Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm lớn của người dân là quy định về việc miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở dưới 07 tầng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định.

Nhà ở dưới 07 tầng có được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 01/7/2026?

Căn cứ khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp được pháp luật quy định miễn giấy phép.

Đối với nhà ở riêng lẻ, pháp luật cho phép miễn giấy phép xây dựng nếu công trình có quy mô dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m² và không thuộc các khu vực phải quản lý chặt chẽ về quy hoạch, kiến trúc.

Quy định mới này được kỳ vọng sẽ góp phần đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong quá trình xây dựng nhà ở, đồng thời vẫn bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước về quy hoạch và kiến trúc đô thị.

Điều kiện để nhà ở dưới 07 tầng được miễn giấy phép xây dựng

Theo quy định của Luật Xây dựng 2025, nhà ở riêng lẻ chỉ được miễn giấy phép xây dựng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m²

Công trình phải có quy mô tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m². Đây là một trong những tiêu chí quan trọng để xác định đối tượng được miễn giấy phép xây dựng.

Không thuộc các khu vực phải quản lý đặc biệt về quy hoạch và kiến trúc

Nhà ở riêng lẻ sẽ không được miễn giấy phép xây dựng nếu thuộc một trong các khu vực sau:

• Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố;
• Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thuộc thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia;
• Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã;
• Khu vực đã ban hành quy chế quản lý kiến trúc theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc miễn giấy phép xây dựng không phụ thuộc duy nhất vào số tầng của công trình mà còn phải xem xét đồng thời về diện tích xây dựng và vị trí, quy hoạch của khu vực xây dựng.

Các trường hợp khác được miễn giấy phép xây dựng

Ngoài nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng đáp ứng đủ điều kiện nêu trên, Luật Xây dựng 2025 còn quy định nhiều trường hợp khác được miễn giấy phép xây dựng như:

• Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách;
• Công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt hoặc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt;
• Công trình xây dựng tạm theo quy định của pháp luật;
• Công trình thuộc khu vực quốc phòng, an ninh;
• Công trình thuộc dự án đầu tư công do cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư;
• Công trình xây dựng theo tuyến liên tỉnh hoặc ngoài khu vực định hướng phát triển đô thị;
• Công trình trên biển, cảng hàng không và các công trình bảo đảm hoạt động bay;
• Công trình quảng cáo không thuộc diện cấp phép xây dựng và công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động;
• Công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và phê duyệt theo quy định;
• Công trình sửa chữa, cải tạo đáp ứng các điều kiện luật định về kiến trúc, kết cấu, phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường.

Có bao nhiêu loại giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2025?

Khoản 1 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định 03 loại giấy phép xây dựng gồm:

Thứ nhất, giấy phép xây dựng mới, áp dụng đối với các công trình được xây dựng lần đầu.

Thứ hai, giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình, áp dụng khi chủ đầu tư thực hiện việc sửa chữa, cải tạo hoặc di chuyển công trình hiện hữu.

Thứ ba, giấy phép xây dựng có thời hạn, được cấp đối với những trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng

Theo khoản 1 Điều 44 Luật Xây dựng 2025, công trình muốn được cấp giấy phép xây dựng phải đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:

Thứ nhất, phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thứ hai, phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, thiết kế đô thị riêng, quy chế quản lý kiến trúc hoặc quy hoạch chi tiết ngành theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Thứ ba, thiết kế xây dựng phải bảo đảm an toàn cho công trình và các công trình lân cận; tuân thủ đầy đủ các quy định về bảo vệ môi trường, phòng cháy và chữa cháy, đồng thời bảo đảm khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Có thể thấy, mặc dù một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 01/7/2026, nhưng việc xây dựng nhà ở vẫn phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về quy hoạch, sử dụng đất, kiến trúc, an toàn xây dựng và các yêu cầu pháp lý liên quan để tránh phát sinh tranh chấp hoặc vi phạm trong quá trình sử dụng công trình.